Итоги 2017 и прогноз на 2018 год для рынка недвижимости: цены стремятся к критическому минимуму

Украинцы, даже те, кто не предполагает в ближайшее время обзавестись новой квартирой или домом, активно следят за рынком жилой недвижимости. Это как маркер того, что происходит в стране. А в Украине опять вырос уровень безработицы. Об этом свидетельствуют данные Государственной службы статистики на 1 января 2018 года. Так, по итогам декабря 2017 года Госстат насчитал 354,4 тысячи официально безработных украинцев. Это на 45 тысяч больше, чем было зафиксировано в ноябре 2017 года. И в целом у населения довольно низкая покупательная способность. Все эти факторы отражаются на покупке-продаже недвижимости.

Стоимость жилья в Украине снижается, и уже приблизилась к критически низкому уровню. Некоторые компании продают квадратные метры практически по себестоимости. Об этом сообщил Национальный банк Украины в декабрьском "Отчете о финансовой стабильности".

По данным НБУ, себестоимость строительства на 2017 год составляет 12 128 грн
/кв. м. В следующем году она составит 14 340 грн. В декабре можно было купить квартиру в Киеве по 14 тыс. грн за "квадрат".

ПОТРЕБНОСТИ И ВОЗМОЖНОСТИ. При этом предложения квартир продолжают расти высокими темпами. Это связано и со строительством новых объектов, и с продажами на вторичном рынке — коммунальные услуги дорогие и их рост продолжится, поэтому, как раньше, уже невыгодно, чтобы жилье простаивало "про запас", и, если объект невозможно сдать в аренду, собственники стараются избавиться от такого "груза". А покупателей на недвижимость немного. Украинцы не спешат брать кредиты в банках. За 2017 год их взяли всего на 965 млн гривен.

Но при этом, по словам экспертов, потребность в жилых метрах остается высокой, и строителям приходится идти на хитрость, чтобы завлечь клиентов. Один из излюбленных способов — уменьшение метража, например продажа так называемых смарт-квартир площадью 15—20 кв. м, которые уже успели наши соотечественники окрестить "гостинками нового поколения". На данный момент 53% строящегося жилья — это однокомнатные квартиры.

"Ежегодно в Украине затребовано в среднем около 30 миллионов квадратных метров жилья. Однако потребности не отвечают уровню дохода граждан. При такой покупательной способности населения строительство очень тормозится. Уже несколько лет застройщики пытаются приспособиться к требованиям времени и предлагают покупателям юниты. Это объекты, которые отвечают запросам и возможностям населения. Если человек может купить однокомнатную квартиру, то ему предлагается юнит на ту сумму средств, которые он готов потратить. В цену юнита входят площадь квартиры, месторасположение, инфраструктура, эстетический вид фасада, места общего пользования и тому подобное. Также юнит может содержать саму квартиру, кладовую и даже паркоместо, в зависимости от маркетинговой политики застройщика", — рассказывает исполнительный директор конфедерации застройщиков Украины Виталий Грусевич.

"Сегодня" обратилась к специалистам, чтобы узнать, как итоги рынка недвижимости-2017 отразятся на продажах жилья сегодня и к чему стоит готовиться украинцам в ближайшем будущем.

Новострои: растет себестоимость и цены

Ситуация на рынке строительства нового жилья "тяжело стабильная". По словам аналитика департамента маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, 2015 год был худшим за всю историю независимости Украины по поведению рынка и количеству сделок. И с тех пор глобально ничего не изменилось. Несмотря на то, что само количество сделок в течение последующих двух лет росло, уменьшилась их сумма. Например, почему те же застройщики начали продавать смарт-квартиры? У людей появились деньги после разорения банков, но эти суммы не превышают 200—300 тыс. грн. Понятно, что их особо некуда вложить, кроме как в недвижимость. Рынок для застройщиков стал еще хуже, чем был, потому что себестоимость постоянно растет за счет материалов, энергоресурсов, налога на недвижимость и других затрат. А стоимость приблизительно такая же, как была несколько лет назад. И если раньше рентабельность застройщика составляла около 20%. То сейчас выйти на нее — надо очень постараться, строители выживают на грани балансирования.

ОПТИМИЗМ. Но, как уже было сказано, объемы строительства растут.

"По сравнению с последними годами строительных работ в среднем было выполнено на 23% больше. Причем рост наблюдается во всех регионах. Особенно высокие показатели у Киевской, Одесской, Харьковской, Львовской, Полтавской, Днепропетровской областей и у города Киева. Они обеспечили около 70% от общего объема. Значительно выросли показатели в Донецкой, Запорожской, Хмельницкой, Житомирской, Черновицкой, Кировоградской областях, что составило 12%. Самые низкие показатели — в Луганской, Ивано-Франковской, Тернопольской и Черкасской областях", — рассказывает Виталий Грусевич.

И объемы новых предложений на рынке первички, по словам экспертов, в 2018 году будут удерживаться на уровне 2016—2017 годов, что есть довольно высоким показателем.

ТЕМПЫ И ЦЕНЫ. Чтобы сохранить такие темпы строительства, украинским предприятиям придется платить рабочим такую же зарплату, какую получает работник, например, в Польше. Иначе, по словам Грусевича, найти профессионального монолитчика или каменщика будет проблематично, ведь большинство из них и так работают за рубежом. Вот и получается, что, с одной стороны, цену диктует покупательская способность населения, а с другой — стоимость трудовых ресурсов и строительных материалов. Таким образом, в 2018 году ожидается удорожание себестоимости строительства на 20—25%. Соответственно могут вырасти и цены на недвижимость.

РИСКИ. Украинцы тяготеют то к покупкам на первичном рынке, то утрачивают к нему доверие и возвращаются к вторичке. По мнению Сергея Костецкого, отталкивающим фактором на рынке первичного жилья все еще остаются "пирамиды".

"Застройщики начинают объекты, а привлеченные под их строительство деньги перебрасывают на те стройки, которые находятся на более поздних стадиях. В случае возникновения неблагоприятных факторов первые стройки могут быть заморожены. Также надо отметить, что сейчас 100% сдаваемых объектов вводятся в эксплуатацию с большими задержками".

По поводу отсрочек сдачи домов в эксплуатацию Виталий Грусевич не так пессимистичен.

"В украинских реалиях рынка такие случаи, к сожалению, бывают. Причины у них разные, но часто это может быть на этапе подключения к инженерным коммуникациям".

Вторичка: зависит от качества жилья и инфраструктуры

Вторичный рынок в прошлом году переживал плавное и постепенное снижение цен в долларовом эквиваленте. В принципе потенциальные покупатели никуда не делись, но они, как правило, не готовы были принимать быстрые окончательные решения и ждали снижения цен на недвижимость, которое постоянно прогнозировалось в СМИ. В этом году тенденция в большинстве случаев сохранится. Хотя надо также отметить, что рынок вторичной недвижимости очень неоднороден по качеству жилья (премиум-сегмент, стандарт, хрущевки, панельки 80-х и т. д.). И каждый из этих сегментов будет реагировать на вызовы 2018 года по-своему.

"Больших изменений на рынке вторички по сравнению с прошлым годом я не вижу, — считает председатель правления "Союза консультантов по недвижимости" Иван Кудояр. — За 2017 год подешевел старый жилой фонд — хрущевки, панельные девятиэтажки и т. д. приблизительно на 10%, и, скорее всего, эта тенденция сохранится. Их ожидает падение еще на 5—10%. Конечно, все зависит от района (в центре квартиры даже старого фонда будут лучше продаваться по рыночной или ниже рыночной стоимости), состояния и многих других факторов. А вот качественное жилье даже подрастет в цене. Естественно, этот прогноз состоятелен при стабильной ситуации в Украине. Если будут какие-то катаклизмы, типа доллар по 50 грн или военные действия, то рынок проявит себя изменениями в худшую сторону".

То есть, по прогнозам экспертов, хорошее жилье будет вполне неплохо чувствовать себя на рынке. А для не очень качественных вариантов будет наблюдаться прошлогодняя тенденция. Публика не будет спешить с покупками в ожидании того, а вдруг завтра станет еще дешевле. С другой стороны, эти сидящие в засаде покупатели будут мгновенно забирать квартиры, которые опустятся ниже общерыночных цен. И продавцы, которые сбросят пару тысяч долларов, начнут получать звонки и просмотры.

"Рынок будет в основном держаться на каких-то срочных сделках — продавать будут те, кому срочно нужны деньги, кто спешит куда-то уехать", — считает Сергей Костецкий.

ПОРТРЕТ ПОКУПАТЕЛЯ. По словам экспертов, нынешний покупатель недвижимости — это молодой человек (25—30 лет), которому важна не только хорошая квартира, но и инфраструктура, соседи, наличие закрытого двора, подземного гаража и т. д. По словам Ивана Кудояра, 6 из 10 клиентов, покупающих квартиры, — это работники IT-сферы. Их не устраивают даже новые или относительно новые дома, стоящие рядом со старым жилым сектором. Они выбирают жилые комплексы с огражденной (или охраняемой территорией), без вонючих подъездов, "кумушек" на лавочках, различных "социальных элементов" и т. д.

"Состоятельные люди, конечно, больше сейчас приобретают квартиры на первичном рынке. Хотя там и больше риски, но на первичку приходится 3/4 всех покупок. Хорошо будет продаваться та вторичка, которая соответствует качеству нового жилья с развитой инфраструктурой", — считает Кудояр.

Аренда: плавный рост в темпе инфляции

В том, как себя чувствует рынок аренды, мнения экспертов разошлись. По словам Сергея Костецкого, ситуация со съемом квартир такая же, как и с продажами, количество сделок растет, но только по той причине, что люди переезжают из большего жилья в меньшее, из более престижного района в менее престижный или с хуже развитой инфраструктурой. Не так уж и сильно, но все же растущие из-за инфляции аппетиты хозяев, повышение коммунальных тарифов вынуждает жильцов ухудшать условия своего проживания.

"Люди ищут жилье подешевле, и это помогает рынку сохранять активность", — считают эксперты. При этом Сергей Костецкий уверен, что сейчас на 100% рынок арендатора. Уже пару лет, как отсутствует понятие сезонности (например, когда в ожидании начала осеннего бизнес-сезона, приезда студентов и т. д. уже в августе тяжело было найти квартиру по адекватной цене). "Арендодателям сейчас сложно, — рассказывает Костецкий. — Например, по Киеву порядка 50 тысяч предложений квартир под сдачу, притом что последние 2—3 года их было 28—30 тыс. Рынку тяжело переварить предложение, возросшее почти в два раза".

НЕ ВСЕ ТАК ПЕЧАЛЬНО. Абсолютно иного мнения придерживается Иван Кудояр. Специалист считает, что на сегодняшний день аренда недооценена и будет только расти.

"Рынок аренды более чем живой, — уверен Кудояр. — Нынешняя молодежь очень мобильна и не спешит покупать недвижимость и привязывать себя к одному месту жительства. А рост предложений ни о чем не говорит. Откуда берутся данные? Статистика вырисовывается из выставленных квартир и домов на сайтах недвижимости. Если кто прозванивал методично эти предложения, то прекрасно знает, что большинства из них просто не существует. Вам расскажут, что эту квартиру только что сдали, что хозяин передумал и еще множество причин. Но тут же предложат подыскать что-то подходящее из их базы. Это такие маркетинговые ходы риелторов".

ЧЕГО ОЖИДАТЬ. При разных подходах к ситуации на рынке сдачи жилья многие эксперты сходны в прогнозах, что стоимость аренды в гривне не будет снижаться, а цены будут расти в темпе инфляции.

"Стоимость будет примерно такая же, — считает Сергей Костецкий. — Никто не будет уменьшать арендную плату. Резких скачков, например, на 20%, скорее всего, тоже не будет, иначе уменьшится число сделок. А вот к тому, что на 10% предложения могут подорожать (при стабильной ситуации в стране), надо быть готовыми арендаторам. Но не более того".